起底鲁能:4000亿巨头陨落之谜

可以毫不夸张地说,鲁能是房地产行业“最熟悉的陌生人”。

鲁能早在2002年就进入了房地产行业。它已经开发了很多市场,但它一直是一线住房企业之外的。鲁能声称拥有庞大的土地储备,这是房地产行业的“无形地主”,但它的“家”有多厚,它总是一个谜;鲁能在2017年突然发力,销售规模达到800亿,但随后在主要名单中“消失”.

这些年来,鲁能就像一个影子,偶尔会在房地产行业闪现,但很快就消失了。特别是在80亿之后,它突然消失了,就像一个莫名的神秘,令人困惑。

最近一次公告中隐藏了鲁能路上的草蛇灰线。

4月8日晚,鲁能唯一上市平台光宇发展宣布放弃转让五家公司股权:大连神农科技100%股权,海南英达100%股权,北京碧水源100%股权天津鲁能房地产100%股权和海南宜兴房地产60%股权。

放弃这五家公司的具体原因是不同的。总之,资产质量不好。

在这五家公司中,前两家是鲁能集团的子公司,后两家是附属于一个稍微陌生的名称都城伟业集团。

杜城伟业成立于2009年,前身为鲁能房地产。这是北京国电在北京注册的房地产公司。杜城伟业和鲁能集团的法人都是刘宇,两家公司经常同时进行招标采购。可以说鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司,但只有两个品牌挂起。

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光宇发展放弃了母公司资产的起源,并在三年前开始谈论它。

2016年,鲁能启动了第三次房地产业务整合。整合内容是通过发行股票,将有5家公司(重庆鲁能发展(集团)有限公司34.5%,宜宾鲁能发展(集团)有限公司65%,山东鲁能裕富发展有限公司)有限公司100%,北京顺义新城建设发展有限公司100%的股份和重庆鲁能英达房地产有限公司30.00%的股份被注入光宇发展上市平台并构成重大资产重组。由于资产质量和项目盈利等问题,中国证监会发出了两个问题的询问,一度影响了重组过程。幸运的是,该计划最终获得批准。

截至2017年9月底,所有五家公司已完成资产转让。重组也结束了。

众所周知,鲁能整合房地产业务的原则是尽可能将房地产资产注入上市平台。但是,为避免影响上市公司资产质量,保护投资者利益,中国证监会对新注入资产的质量要求较高。鲁能前两次整合(2009年和2013年)的原因之一是部分资产位于海南,“恢复和受灾严重的地区”,质量相对较差。

注入光宇发展的资产质量很好,但也比以前“简化”了。因此,就鲁能的规模而言,这五家公司只是一家小公司。剩下的大部分未注册资产都面临着与光宇竞争的两难境地。

为此,在当时的重组计划中,鲁能集团和杜成伟业都做出了避免横向竞争的承诺。

两家公司的承诺大致相似,可归纳为以下三点:

1.不构成同一行业竞争的项目,确保他们不再从事住宅房地产开发业务,或者将被注销;

收购完成后,光宇发展优先收购,如果放弃收购,将被出售给无关的第三方;

3.在光宇发展已进入并即将进入的城市,鲁能集团和杜城伟业原则上将不再从事住宅房地产开发业务。

显然,这三点决定了鲁能需要将大部分精力集中在现有项目的开发和处置上。在扩展方面,已经提出了一些约束性要求。这也大致解释了为什么在2017年出售800亿后,鲁能突然消失了。

回到4月8日的公告。

这件作品,即连续第二年的净利润为正。然而,拥有收购权优先权的光宇发展仍然选择放弃收购。

原因不难理解。虽然作为母公司的鲁能集团在光宇发展的决策中有一定的发言权,但上市公司毕竟是未来业务的重点。考虑到上市公司的盈利能力和股东的利益,他们只能承受痛苦。

结果,这五家公司将面临出售的命运。但在找到合适的买家之前,它可能由光宇发展主办。

事实上,不止一个案例放弃了收购。

2018年3月,光宇发展放弃了对苏州鲁能的收购。苏州鲁能,郑州鲁能和南京房山由光宇共同管理。 2018年9月,杜城伟业的港口公司也是光宇。开发主机。

虽然也有成功的注射案例,如福州鲁能和天津鲁能已注入上市平台。但到目前为止,已经放弃的资产仍然远远超过落后的资产。如果你继续这样做,即使鲁能“善于在家”,我担心它不会逃脱被解散的命运。

严克钧认为,这种情况很有可能发生。因为从上次重组来看,鲁能的大部分房地产资产都不尽如人意。而且,目前市场低迷,鲁能重仓在北京和海南,是监管的重点。在短期内,这组资产被“解包”的可能性可能很小。

因此,2017年的800亿可能是鲁能规模的顶峰。对于资源雄厚且曾经占据市场机会的中央企业来说,必须说是可惜。

最后,我们来谈谈鲁能的“家”。在2016年发布的重组计划中,光宇发展披露了鲁能集团和都城伟业的资产。其中,鲁能集团拥有18家涉及房地产业务的子公司,主要分布在北京,山东,海南,大连等省市;杜城伟业拥有18家涉及房地产业务的子公司,主要分布在北京,海南,天津等地。重视光宇发展的四川,重庆和山东也有一定的项目储备。

鲁能一直被称为“大型模式”,其项目普遍过大,这使得鲁能的潜在规模往往高于预期。天丰证券2017年的估计数量超过2000万平方米,价值超过4000亿。一位房地产公司的朋友告诉齐克隽,即使消化了很多项目,鲁能资产的价值至少应该达到2000亿。

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